2025年3月，隨著國務(wù)院政府工作報(bào)告的發(fā)布，“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”的表述，正式為全年樓市定下主基調(diào)。這不僅是自2024年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議方針的延續(xù)，更意味著政策工具箱的持續(xù)擴(kuò)容與精準(zhǔn)投放。

政策延續(xù)性：從“止跌”到“回穩(wěn)”的實(shí)證路徑

2024年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開后的三個(gè)月內(nèi)，全國商品房銷售面積環(huán)比增長18.7%，70城新房價(jià)格環(huán)比跌幅收窄至0.15%，這是自2021年三季度以來首次出現(xiàn)跌幅連續(xù)收窄?！眹医y(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，政策組合拳正在逐步扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期。

這一變化背后，是政策力度與市場反饋的雙向校準(zhǔn)機(jī)制。

需求端：2024年四季度起，超90%城市取消限購限貸，疊加存量房貸利率統(tǒng)一下調(diào)0.8個(gè)百分點(diǎn)，釋放大量改善需求。

供給端：房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地后，首批“白名單”項(xiàng)目貸款發(fā)放超1.2萬億元，帶動(dòng)保交樓專項(xiàng)借款覆蓋率提升至87%；

2025年國務(wù)院政府工作報(bào)告明確提出“有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。

政策空間之一：因城施策的“最后一公里”攻堅(jiān)

以北京為例，非京籍買住宅，五環(huán)外需要2年社保或個(gè)稅，五環(huán)內(nèi)需要3年；購買套數(shù)方面，單身和已婚的非京籍，限購1套+五環(huán)外1套；已婚京籍或視同京籍家庭，限購2套+五環(huán)外1套。

目前還有購房限制性措施的城市除北京外，還有上海、深圳和海南。

行業(yè)機(jī)構(gòu)觀察到，一線城市限購政策呈現(xiàn)‘核心區(qū)堅(jiān)守底線、外圍區(qū)域靈活調(diào)整’的特征。例如廣州已在增城、從化試點(diǎn)差異化限購，市場推測北京、上?？赡芨M(jìn)類似策略。

政策空間之二：金融工具“擠牙膏式”寬松見頂

當(dāng)前購房成本已降至歷史低位。

首付比例：全國首套房首付最低15%（三四線城市為主）、二套房25%，較2021年高點(diǎn)下降20個(gè)百分點(diǎn)；

房貸利率：首套房貸款平均利率3.25%（LPR-60BP），接近2008年金融危機(jī)時(shí)期水平；

稅費(fèi)減免：置換住房退個(gè)稅政策延長至2025年底，契稅優(yōu)惠覆蓋90%以上普通住宅。

據(jù)貝殼研究院測算，2023年首套房利率每下降10個(gè)基點(diǎn)，購房者入市意愿指數(shù)上升約1.8個(gè)百分點(diǎn)。但隨著政策效應(yīng)逐步釋放，2024年該刺激效果減弱至0.9個(gè)百分點(diǎn)。

市場觀察顯示，連續(xù)降息對(duì)購房需求的邊際拉動(dòng)作用逐漸減弱。業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，未來政策可能進(jìn)一步優(yōu)化存量房貸利率調(diào)整機(jī)制，縮小新舊房貸利率差，以釋放居民消費(fèi)潛力。

破局新工具：存量房收購的“政府托底”邏輯

政府工作報(bào)告首次提出的“推進(jìn)收購存量商品房”，正在構(gòu)建去庫存新范式：

操作框架：地方政府通過城投平臺(tái)收購房企滯銷房源，改造為保障性租賃住房或人才公寓；

鄭州試點(diǎn)：2024年收購1.05萬套商品房作保租房，帶動(dòng)當(dāng)?shù)貛齑嫒セ芷诳s短4個(gè)月。

克而瑞《2024年中國房地產(chǎn)庫存去化路徑研究》表示：據(jù)克而瑞測算，若參照鄭州模式在全國范圍內(nèi)收購存量商品房，預(yù)計(jì)可消化約1.5-2億平方米庫存（占當(dāng)前總量的7%），同時(shí)將保障房建設(shè)周期縮短約20%。

國務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任王一鳴曾提出：“住房的民生屬性需進(jìn)一步強(qiáng)化”。當(dāng)居住需求被重新定義為民生工程，市場回穩(wěn)便不僅是經(jīng)濟(jì)命題，更是社會(huì)治理的必修課。